Qué es la extinción de condominio en una herencia
Es la operación por la que dos o más coherederos disuelven la comunidad sobre un bien (típicamente un inmueble) mediante la adjudicación a uno solo que compensa a los demás en metálico o con otros bienes equivalentes.
Es diferente de la partición de la herencia: en la partición se reparten todos los bienes del caudal. En la extinción de condominio se actúa solo sobre un bien concreto que estaba en proindiviso entre coherederos, normalmente porque les vino así adjudicado en la partición.
En herencias en Madrid la extinción de condominio es la herramienta estándar cuando un heredero quiere quedarse con la vivienda familiar y los demás no.
La ventaja fiscal clave
Si en lugar de extinción de condominio el coheredero “comprase” la parte de los demás, la operación tributaría como compraventa y el ITP sería del 6% en Madrid sobre el valor de la cuota adquirida.
Con extinción de condominio bien diseñada, la operación tributa por AJD (Actos Jurídicos Documentados): tipo del 0,75% o 1% en Madrid según la cuota indivisa transmitida.
Diferencia: 5-6 puntos porcentuales de la base imponible. Sobre un piso de 500.000 € en Madrid, el ahorro fiscal es de 25.000-30.000 €.
Excesos de adjudicación
Si la adjudicación implica un exceso no compensado (por ejemplo, uno se queda con un activo que vale más que su cuota proporcional sin compensar al resto), ese exceso tributa por ITP. Para evitarlo:
- Compensar en metálico el exceso (lo más habitual).
- Compensar con otros bienes equivalentes.
- Proporcionar cuotas equivalentes de otros activos de la herencia.
Requisitos de fondo
Para que sea válida la extinción de condominio:
- Existencia de una comunidad de bienes sobre el inmueble (es decir, proindiviso entre coherederos).
- Voluntad de todos los condóminos de disolver la comunidad mediante adjudicación.
- Compensación adecuada que evite excesos no justificados.
- Escritura pública notarial para acceder al Registro de la Propiedad.
Cómo se documenta
Escritura notarial
La extinción de condominio se otorga ante notario en Madrid (o donde radique el inmueble) y debe contener:
- Identificación de todos los coherederos (cuotas y porcentajes).
- Identificación del inmueble (referencia catastral, finca registral, valor declarado).
- Adjudicación expresa al coheredero que se queda con la totalidad.
- Compensaciones a los demás (en metálico, con plazo y forma de pago, o con otros bienes).
- Régimen fiscal aplicado (AJD).
Inscripción registral
Tras la firma, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad de Madrid correspondiente para que el inmueble figure exclusivamente a nombre del adjudicatario. Plazo habitual: 3-6 semanas.
Combinación con financiación hipotecaria
Es muy frecuente en Madrid que el adjudicatario necesite financiación para pagar la compensación a los demás. Soluciones habituales:
- Hipoteca sobre el propio inmueble adjudicado, firmada en el mismo acto notarial.
- Préstamo personal con o sin garantía.
- Pago aplazado documentado con reconocimiento de deuda.
Cuando la financiación es hipotecaria sobre el inmueble adjudicado, conviene coordinar notario, banco y registro en el mismo día para una operación limpia.
Errores frecuentes que evitamos
- No considerar los excesos de adjudicación: una división mal calculada provoca ITP 6% sobre el exceso, perdiendo la ventaja fiscal.
- Valorar el inmueble por debajo del valor de referencia catastral: provoca comprobación de valores y liquidación complementaria.
- Olvidar el mantenimiento de la reducción por vivienda habitual: si se aplicó el 95% en el ISD, hay que mantener 5 años o se pierde la reducción.
- Documentar mal la compensación: si el adjudicatario no acredita el pago efectivo de la compensación, Hacienda puede tratar el conjunto como donación encubierta.
- No coordinar con la partición: a veces conviene unir ambas operaciones en un solo acto notarial para ahorrar arancel.
Caso práctico con cifras
Madre fallece en Madrid. Vivienda familiar en distrito Salamanca valorada en 600.000 €. Tres hijos herederos a partes iguales (33,33 % cada uno). La hija A quiere quedarse con el piso.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Cuota de cada heredero (33,33%) | 200.000 € |
| Compensación a B y C por A | 400.000 € (200.000 + 200.000) |
| AJD (1% sobre 600.000 €) | 6.000 € |
| Arancel notarial | 600-1.200 € |
| Registro Propiedad | 300-500 € |
| Total impuestos + aranceles | ~7.500 € |
Si en lugar de extinción de condominio A hubiera “comprado” la parte de B y C:
- ITP 6% sobre 400.000 € = 24.000 €
- Arancel notarial similar
- Registro similar
- Total: ~25.500 €.
Ahorro fiscal con extinción de condominio: 18.000 €.
Lo que hacemos por usted
- Análisis previo del valor del inmueble, capacidad financiera del adjudicatario y posición de los demás.
- Diseño fiscal para minimizar AJD y evitar excesos de adjudicación.
- Coordinación con notario en Madrid: redacción del borrador de escritura, cita conjunta de todas las partes.
- Coordinación con banco si hay financiación hipotecaria.
- Autoliquidación del AJD ante la Comunidad de Madrid.
- Inscripción registral en el Registro de la Propiedad de Madrid correspondiente.
Si hay conflicto entre coherederos sobre el valor o las condiciones de la adjudicación, primero exploramos mediación en herencias y, si no hay acuerdo, conflictos entre herederos.
Primera consulta sin coste
Si está en condominio sobre un piso heredado en Madrid y quiere resolverlo, pida cita. En la primera consulta calculamos el coste fiscal aproximado de su operación y le proponemos el camino más eficiente.
Cuándo nos necesita
Señales de que es hora de llamar al despacho
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Ha heredado un piso con sus hermanos y uno quiere quedárselo pero los demás piden su parte.
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Quiere comprar la parte de sus hermanos y le han dicho que como compraventa pagaría más impuestos.
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Necesita hipoteca para compensar a los demás y no sabe cómo coordinar banco y notario.
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Comparten varios inmuebles heredados y quieren repartirlos sin pasar por una venta.
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El proindiviso solo genera gastos y nadie puede vender ni alquilar sin el acuerdo del resto.
Casos típicos
Cómo se ve este servicio en la práctica
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01
Tres hermanos heredan piso · uno se lo queda
Piso en distrito Salamanca de Madrid valorado en 600.000 €, herencia a partes iguales. Hermano A se queda con el piso y compensa con 400.000 € en metálico a B y C (200.000 € cada uno). Tributa por AJD el 1% sobre 600.000 € = 6.000 €. Frente a una compraventa entre hermanos habría sido ITP 6% = 36.000 €. Ahorro fiscal: 30.000 €.
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02
Extinción de condominio con financiación hipotecaria
Hermana A se adjudica el piso heredado de 450.000 € y compensa a las otras dos hermanas con 300.000 € obtenidos mediante hipoteca sobre el propio inmueble adjudicado. Notario y banco firman en el mismo acto. Plazo total: 6 semanas.
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03
Dos inmuebles entre cuatro herederos
Cuatro hermanos heredan piso en Madrid (500.000 €) y casa rural (200.000 €). Por extinción cruzada: A y B se quedan el piso al 50%, C y D se quedan la casa al 50%, con compensación de 75.000 € en metálico para igualar cuotas. Operación cerrada en una sola escritura.
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04
Extinción de condominio en herencia con pareja de hecho
Casa heredada por dos hermanos del causante (Grupo III) y por la pareja de hecho del causante con testamento (Grupo IV). Estructura: hermanos compran la cuota de la pareja por valor de mercado. Coordinación fiscal del ISD ya liquidado con el AJD de la extinción.
Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan
¿Qué es exactamente la extinción de condominio?
La operación por la que uno o varios copropietarios adjudican el bien común a otro u otros copropietarios mediante compensación. En herencias se utiliza cuando varios herederos comparten un piso y uno se queda con la totalidad pagando a los demás su parte.
¿Qué impuestos paga la extinción de condominio en Madrid?
Tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre el 0,75% y el 1% del valor del bien, según el caso. Si hay exceso de adjudicación no compensado en metálico ni proporcional a la cuota, ese exceso tributa por ITP (6% en Madrid sobre vivienda). Bien diseñada, ahorra entre 5% y 6% frente a una compraventa entre los mismos copropietarios.
¿Cuándo conviene frente a una compraventa entre hermanos?
Cuando el cesionario era ya copropietario por herencia y se queda con la totalidad. Frente a la compraventa, la extinción de condominio paga AJD (0,75%-1%) en lugar de ITP (6%). El ahorro fiscal puede ser considerable en inmuebles de valor medio o alto en Madrid.
¿Sirve para varios inmuebles a la vez?
Sí. Si tres hermanos heredan dos pisos, se puede hacer una extinción de condominio cruzada (uno se queda con uno, otro con otro y compensaciones en metálico). El diseño fiscal requiere análisis específico, sobre todo si los valores no son simétricos.
¿Hay que esperar a hacer la partición primero?
Habitualmente se hace todo en la misma escritura: cuaderno particional + aceptación + extinción de condominio. Ahorra arancel notarial y tiempo. En ciertos casos conviene separar las operaciones (por ejemplo, si hay conflictos pendientes con otros bienes).
¿Quién paga el AJD?
Lo paga quien adquiere la totalidad del bien (el adjudicatario). El AJD se autoliquida ante la Comunidad de Madrid en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
¿Hay obligación de mantener el inmueble cierto tiempo?
La extinción de condominio en sí no impone mantenimiento. Pero si se aplicó la reducción del 95% por vivienda habitual del causante en el Impuesto sobre Sucesiones, el adjudicatario debe mantener la titularidad 5 años para no perder la reducción.
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