Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia del Catastro se utiliza como base mínima en el Impuesto sobre Sucesiones para los inmuebles urbanos. Esta cifra, que el Catastro publica anualmente, se calcula con el límite del valor de mercado, pero en inmuebles concretos puede quedar por encima de lo que realmente valen. Si declara por debajo, Hacienda liquidará por el valor de referencia. Si declara por el valor de referencia, puede que esté pagando de más. Aquí explicamos cómo funciona, cuándo se puede impugnar y qué pruebas se necesitan.
Qué es el valor de referencia y por qué es vinculante
El valor de referencia del Catastro es una valoración administrativa anual que el Catastro publica por cada inmueble y que se calcula con metodologías masivas basadas en transmisiones recientes en la zona.
Desde la Ley 11/2021 antifraude, este valor de referencia opera como base imponible mínima en los siguientes impuestos:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP).
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
- Impuesto sobre el Patrimonio.
Si en la herencia declara el inmueble por un valor inferior, Hacienda no necesita abrir una comprobación de valores: aplica por ley el valor de referencia como base imponible (art. 18.1 de la Ley 29/1987) y emite una liquidación complementaria por la diferencia, más intereses de demora y, en su caso, sanción.
El Tribunal Constitucional avaló el sistema en 2026
En febrero de 2026, el Tribunal Constitucional avaló el valor de referencia catastral como base imponible mínima, pero permitió la contradicción: el contribuyente puede declarar por un valor superior si así lo cree, y puede impugnar el valor de referencia acreditando que es superior al valor real del inmueble en el momento del hecho imponible (fallecimiento, en herencias).
Cuándo conviene impugnar el valor de referencia
No siempre conviene. Hacer un recurso tiene coste y dilata la tramitación. Conviene cuando:
- El valor de referencia es significativamente superior al valor de mercado del inmueble (lo vemos sobre todo en pisos en zonas con valoración catastral desactualizada o en inmuebles con vicios estructurales).
- El importe de ahorro fiscal (cuota del ISD diferencial) compensa el coste de la impugnación.
- Se dispone de prueba pericial sólida (tasación profesional) que acredite el valor real.
No conviene cuando:
- El valor de referencia es similar o inferior al de mercado.
- El ahorro fiscal es pequeño.
- No se dispone de prueba o esta es débil.
Cómo impugnar el valor de referencia en una herencia
Opción A: declarar por valor inferior y esperar la liquidación
Declarar el valor que se considera real (con pericial documentada en mano), esperar la liquidación que emitirá Hacienda por el valor de referencia y discutirla ahí. Es la vía con menor desembolso inicial pero implica afrontar la regularización y, en su caso, el recurso.
Pasos:
- Declarar en el modelo 650 el valor real del inmueble.
- Hacienda emite propuesta de liquidación complementaria.
- Presentar alegaciones con pericial.
- Liquidación definitiva: ajustada al valor acreditado o por el valor de referencia.
- Si se ratifica, recurso de reposición y, en su caso, reclamación económico-administrativa.
Opción B: declarar por el valor de referencia y solicitar rectificación
Declarar por el valor de referencia (evitando la regularización posterior), pagar la cuota correspondiente y, dentro del plazo de 4 años de prescripción, solicitar la rectificación de la autoliquidación acompañada de pericial que acredite valor inferior.
Pasos:
- Modelo 650 con valor de referencia y pago de la cuota.
- En un plazo razonable (no esperar a los 4 años), solicitud de rectificación con pericial.
- La Administración tributaria de la Comunidad de Madrid resuelve.
- Devolución de ingresos indebidos si se estima.
Tasación pericial contradictoria
La tasación pericial contradictoria (art. 135 LGT) no sirve para corregir el valor de referencia, porque aplicarlo no es una comprobación de valores (art. 18.1 de la Ley 29/1987). En las dos opciones anteriores, la tasación de su perito se aporta al discutir la liquidación o al pedir la rectificación de la autoliquidación, y la Administración resuelve con informe vinculante del Catastro (art. 9 de la Ley 29/1987). La TPC queda para los bienes sin valor de referencia: si la diferencia entre la valoración del perito de la Administración y la de su perito supera los 120.000 € o el 10 % de la tasación de su perito, se nombra un perito tercero.
Qué pericial necesita
- Tasación profesional motivada, firmada por un técnico competente; la más sólida es la de una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España (un precio de portal inmobiliario no sirve).
- A fecha del fallecimiento, no a fecha actual.
- Con explicación metodológica detallada (método residual, comparables, ajustes).
- Conviene complementar con: fotos del estado del inmueble, certificado de eficiencia energética, certificado de habitabilidad, informe de patologías estructurales si las hay.
El coste habitual de una tasación profesional homologada para inmueble residencial en Madrid oscila entre 300 y 800 €. Si el ahorro fiscal supera con creces ese coste, vale la pena.
Ejemplo práctico
Piso heredado en Madrid con valor de referencia catastral de 600.000 €. El valor real de mercado (acreditado por tasación) es 480.000 €.
Sin impugnar (heredero del Grupo II, patrimonio preexistente bajo):
- Base imponible del inmueble: 600.000 €.
- Cuota íntegra (tarifa madrileña del art. 23 del Decreto Legislativo 1/2010): unos 140.456 €.
- Bonificación del 99% (Grupo II): unos 139.051 €.
- Cuota a ingresar: unos 1.405 €.
Impugnando y tributando por los 480.000 € reales, la cuota íntegra baja a unos 104.756 € y la cuota a ingresar a unos 1.048 €. El ahorro sería de unos 357 € (el 1% de la diferencia de cuota íntegra, unos 35.700 €, que queda tras la bonificación del 99%). Probablemente no compense.
Pero si los herederos son Grupo III (hermanos), con coeficiente multiplicador 1,5882 y bonificación del 50%, pagarían unos 111.500 € por el valor de referencia frente a unos 83.200 € por el valor real: unos 28.350 € de ahorro fiscal. Aquí sí merece la pena.
Plazos clave
| Trámite | Plazo |
|---|---|
| Presentar modelo 650 con valor de referencia o real | 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables) |
| Recibir la propuesta de liquidación por valor de referencia si declara por debajo | Variable; suele tardar 6-18 meses |
| Recurso de reposición contra liquidación complementaria | 1 mes desde la notificación |
| Reclamación económico-administrativa (TEAR Madrid) | 1 mes desde la resolución de reposición |
| Solicitud de rectificación de autoliquidación | 4 años desde el fin del plazo voluntario |
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