Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia del Catastro se utiliza como base mínima en el Impuesto sobre Sucesiones para los inmuebles urbanos. Esta cifra, que el Catastro publica anualmente, suele ser superior al valor real de mercado en muchos casos. Si declara por debajo, Hacienda inicia una comprobación de valores. Si declara por el valor de referencia, puede que esté pagando de más. Aquí explicamos cómo funciona, cuándo se puede impugnar y qué pruebas se necesitan.
Qué es el valor de referencia y por qué es vinculante
El valor de referencia del Catastro es una valoración administrativa anual que el Catastro publica por cada inmueble y que se calcula con metodologías masivas basadas en transmisiones recientes en la zona.
Desde la Ley 11/2021 antifraude, este valor de referencia opera como base imponible mínima en los siguientes impuestos:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP).
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
- Impuesto sobre el Patrimonio.
Si en la herencia declara el inmueble por un valor inferior, Hacienda iniciará una comprobación de valores y emitirá una liquidación complementaria por la diferencia, más intereses de demora y, en su caso, sanción.
El Tribunal Constitucional avaló el sistema en 2026
En febrero de 2026, el Tribunal Constitucional avaló el valor de referencia catastral como base imponible mínima, pero permitió la contradicción: el contribuyente puede declarar por un valor superior si así lo cree, y puede impugnar el valor de referencia acreditando que es superior al valor real del inmueble en el momento del hecho imponible (fallecimiento, en herencias).
Cuándo conviene impugnar el valor de referencia
No siempre conviene. Hacer un recurso tiene coste y dilata la tramitación. Conviene cuando:
- El valor de referencia es significativamente superior al valor de mercado del inmueble (lo vemos sobre todo en pisos en zonas con valoración catastral desactualizada o en inmuebles con vicios estructurales).
- El importe de ahorro fiscal (cuota del ISD diferencial) compensa el coste de la impugnación.
- Se dispone de prueba pericial sólida (tasación profesional) que acredite el valor real.
No conviene cuando:
- El valor de referencia es similar o inferior al de mercado.
- El ahorro fiscal es pequeño.
- No se dispone de prueba o esta es débil.
Cómo impugnar el valor de referencia en una herencia
Opción A: declarar por valor inferior y esperar comprobación
Declarar el valor que se considera real (con pericial documentada en mano), aceptar la comprobación de valores que iniciará Hacienda y pelear ahí. Es la vía rectificación con menor desembolso inicial pero implica afrontar el procedimiento de comprobación.
Pasos:
- Declarar en el modelo 650 el valor real del inmueble.
- Hacienda emite propuesta de liquidación complementaria.
- Presentar alegaciones con pericial.
- Resolución del expediente de comprobación: liquidación reducida o ratificada.
- Si se ratifica, recurso de reposición y, en su caso, reclamación económico-administrativa.
Opción B: declarar por el valor de referencia y solicitar rectificación
Declarar por el valor de referencia (evitando la comprobación inmediata), pagar la cuota correspondiente y, dentro del plazo de 4 años de prescripción, solicitar la rectificación de la autoliquidación acompañada de pericial que acredite valor inferior.
Pasos:
- Modelo 650 con valor de referencia y pago de la cuota.
- En un plazo razonable (no esperar a los 4 años), solicitud de rectificación con pericial.
- La Administración tributaria de la Comunidad de Madrid resuelve.
- Devolución de ingresos indebidos si se estima.
Tasación pericial contradictoria
En ambas opciones cabe acudir a la tasación pericial contradictoria (art. 135 LGT): el contribuyente nombra perito, la Administración nombra el suyo, y si discrepan más del 10% se nombra un tercero dirimente. Es un procedimiento técnico y costoso, pero a veces es la única vía si la diferencia es importante.
Qué pericial necesita
- Tasación profesional homologada por sociedad de tasación inscrita en el Banco de España (no vale cualquier informe).
- A fecha del fallecimiento, no a fecha actual.
- Con explicación metodológica detallada (método residual, comparables, ajustes).
- Conviene complementar con: fotos del estado del inmueble, certificado de eficiencia energética, certificado de habitabilidad, informe de patologías estructurales si las hay.
El coste habitual de una tasación profesional homologada para inmueble residencial en Madrid oscila entre 300 y 800 €. Si el ahorro fiscal supera con creces ese coste, vale la pena.
Ejemplo práctico
Piso heredado en Madrid con valor de referencia catastral de 600.000 €. El valor real de mercado (acreditado por tasación) es 480.000 €.
Sin impugnar:
- Base imponible del inmueble: 600.000 €.
- Cuota tributaria (Grupo II, patrimonio bajo): aproximadamente 78.000 €.
- Bonificación 99% (Grupo II): 77.220 €.
- Cuota a ingresar: 780 €.
En este caso, el ahorro al impugnar sería de unos 156 € (1% sobre los 120.000 € de diferencia). Probablemente no compense.
Pero si los herederos son Grupo III (hermanos), la bonificación sería del 50% y la diferencia sería de unos 7.800 € de ahorro fiscal. Aquí sí merece la pena.
Plazos clave
| Trámite | Plazo |
|---|---|
| Presentar modelo 650 con valor de referencia o real | 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables) |
| Recibir propuesta de comprobación de valores si declara por debajo | Variable; suele tardar 6-18 meses |
| Recurso de reposición contra liquidación complementaria | 1 mes desde la notificación |
| Reclamación económico-administrativa (TEAR Madrid) | 1 mes desde la resolución de reposición |
| Solicitud de rectificación de autoliquidación | 4 años desde el fin del plazo voluntario |
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