Vender un piso heredado en Madrid · Fiscalidad y procedimiento

Heredar un piso en Madrid es habitualmente la pieza más importante del caudal hereditario. Muchas familias venden, sea porque no necesitan el inmueble, porque hay varios herederos que no comparten residencia o porque la liquidez resuelve mejor las necesidades. La venta de un piso heredado tiene su propia fiscalidad y requiere ciertos pasos antes para que sea limpia. Aquí explicamos la operativa completa.

Cuándo se puede vender un piso heredado

Para vender, lo primero es ser propietario formal e inscrito en el Registro de la Propiedad de Madrid. Eso requiere haber completado la sucesión:

1. Aceptar la herencia (escritura pública de aceptación y adjudicación).
2. Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones (modelo 650 presentado).
3. Liquidar la plusvalía municipal (IIVTNU).
4. Inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad.

Hasta entonces, el piso aparece inscrito a nombre del causante y no se puede vender. La operativa habitual desde el fallecimiento hasta poder vender: 3-6 meses en una herencia sencilla.

Pueden venderse sin esperar a inscribir registralmente

En la práctica notarial es posible vender inmediatamente tras la escritura de aceptación, incluso antes de inscribir, mediante la fórmula del doble título (escritura de herencia + escritura de venta en el mismo día o con poco tiempo entre ambas). El notario coordina presentando ambas al Registro consecutivamente.

Si hay varios herederos: consenso o extinción de condominio

Si el piso pertenece tras la herencia a varios coherederos en proindiviso, hay dos caminos:

Venta consensuada

Todos los herederos firman la escritura de venta. El producto se reparte según las cuotas. Es la vía más limpia.

Extinción de condominio previa

Uno de los herederos se queda con el piso entero y compensa a los demás en metálico antes de vender (o coincidente con la venta a tercero). Ver nuestra página específica sobre extinción de condominio en herencias en Madrid.

Si no hay acuerdo

División judicial de herencia o de cosa común. Ver conflictos entre herederos y la guía sobre qué pasa si un heredero se niega a firmar la partición.

Fiscalidad de la venta · IRPF del heredero

Cuando vende un piso heredado, genera ganancia o pérdida patrimonial en su IRPF como heredero. Se calcula:

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición

Valor de adquisición

Es el valor declarado en el modelo 650 del Impuesto sobre Sucesiones más:

• Impuestos satisfechos (cuota del ISD y plusvalía municipal pagados).
• Gastos notariales y registrales de la herencia (proporcionales al inmueble).

Valor de transmisión

Es el precio efectivo de venta menos:

• Gastos notariales y registrales de la venta a cargo del vendedor.
• Plusvalía municipal de la transmisión.
• Comisión de la inmobiliaria si la hay.

Tipo impositivo (IRPF 2026, base del ahorro)

Tramo de ganancia	Tipo
Hasta 6.000 €	19%
6.000 € a 50.000 €	21%
50.000 € a 200.000 €	23%
200.000 € a 300.000 €	27%
Más de 300.000 €	28%

Plusvalía municipal de la venta

La venta del piso heredado también genera plusvalía municipal. Es una segunda liquidación (la primera fue al heredar). Plazo: 30 días hábiles desde la venta.

Cálculo según el régimen vigente desde el RD-Ley 26/2021 (Tribunal Constitucional 2021):

• Método objetivo: sobre el valor catastral del suelo con coeficientes según años de tenencia.
• Método real: diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición declarado en la herencia.

El contribuyente puede elegir el más favorable. En herencias recientes (pocos años desde el fallecimiento), suele ganarse con el método real.

Caso práctico · cifras reales

Hija única hereda piso en distrito Chamberí (Madrid). Declara en el modelo 650 valor de 500.000 € (coincidente con valor de referencia catastral). Tres años después vende por 600.000 €.

Cálculo del IRPF:

• Valor de adquisición: 500.000 € + ISD pagado (5.000 €) + plusvalía pagada (3.500 €) + notario herencia (1.200 €) = 509.700 €.
• Valor de transmisión: 600.000 € − notario venta (1.500 €) − plusvalía venta (4.000 €) − inmobiliaria (3% = 18.000 €) = 576.500 €.
• Ganancia patrimonial: 66.800 €.
• IRPF: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 16.800 × 23% = 1.140 + 9.240 + 3.864 = 14.244 €.

Plusvalía municipal de la venta:

• Diferencia entre valor de adquisición declarado (500.000 €) y valor de transmisión (600.000 €) = 100.000 €.
• Sobre la parte proporcional del suelo (~30% típico en Madrid): 30.000 €.
• Tipo en Madrid: ~25%-29% del valor del suelo según años.
• Aproximadamente 4.000-5.000 € (estimación; cada Ayuntamiento aplica sus coeficientes).

Total fiscal de la venta: ~18.500 €.

Optimización fiscal · estrategias legales

1. Vender pronto para minimizar plusvalía

Cuanto menos tiempo pase entre la herencia y la venta, menor es la plusvalía municipal (menos coeficientes acumulados).

Pero ojo: el método real puede beneficiar más si los precios suben rápidamente.

2. Documentar todos los gastos

Cada euro de impuesto y gasto reduce la ganancia patrimonial del IRPF. Conserve todas las facturas: notario, registro, ISD, plusvalía municipal, peritaje, inmobiliaria.

3. Reinversión en vivienda habitual (exención por reinversión)

Si la persona que vende vivía en el piso heredado como vivienda habitual durante al menos los 3 años anteriores a la venta, y reinvierte el importe íntegro en otra vivienda habitual dentro de 2 años, queda exenta la ganancia patrimonial.

Aplica solo si el heredero realmente vivía allí, no si era inversión.

4. Exención por edad

Si quien vende es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, queda exenta la ganancia patrimonial en IRPF (sin reinversión).

Importante: aplica a vivienda habitual del vendedor (no del causante).

5. Declarar bien el valor en el modelo 650

Cuanto más alto sea el valor declarado en el ISD (siempre dentro de lo razonable y respetando el valor de referencia catastral), menor será la ganancia patrimonial al vender. Por eso conviene NO infradeclararlo en la herencia.

Trade-off: declarar alto en la herencia aumenta el ISD (mitigado por la bonificación 99% en Madrid para Grupo I y II), pero reduce el IRPF al vender.

Errores frecuentes

1. Vender sin haber pagado el ISD o sin inscribir la herencia: el comprador suele exigir nota simple limpia y registro al día.
2. Olvidar la plusvalía municipal de la venta: es independiente de la plusvalía pagada al heredar.
3. No documentar gastos: cada factura perdida es ganancia patrimonial extra en el IRPF.
4. Aplicar la exención por reinversión sin cumplir requisitos (no era vivienda habitual, no se reinvierte todo, plazos incumplidos). Conviene asesoramiento previo.
5. Confundir la plusvalía del IRPF con la plusvalía municipal: son impuestos distintos y se pagan a administraciones distintas.

Si va a vender un piso heredado en Madrid

En nuestro despacho de abogados de herencias en Madrid coordinamos toda la operativa: aceptación de herencia, ISD, plusvalía municipal, inscripción registral, escritura de venta, planificación fiscal del IRPF y plusvalía municipal de la venta. Le entregamos por escrito una previsión fiscal antes de aceptar el encargo.

Para entender mejor el ahorro de declarar correctamente, consulte también valor de referencia catastral en una herencia y cómo impugnarlo y pagar el ISD con la propia herencia.